보유세 폭탄 부른 공시가격 결국 낮출까

출처:한화생명 블로그

최근 집값이 하락하면서 실거래가보다 공시가격이 높은 ‘역전현상’이 속출하고 있습니다. 이에 정부가 부동산 공시가격 현실화율을 로드맵 수립 이전인 2020년 수준으로 돌려 집값보다 비싼 공시가격을 낮추겠다는 계획입니다. 집값 하락기에 보유세 부담이 늘어나는 상황을 막기 위해서입니다.

내년, 공시가격 현실화율 낮아져

종합부동산세 등 '보유세 폭탄'의 원흉으로 지목돼온 공시가격 현실화율이 내년엔 올해보다 낮아질 전망입니다.

최근 들어 집값이 가파르게 하락하며 시세가 공시가격을 밑도는 단지들이 속출하자 보유세 부담 완화 차원에서 정부가 적극 검토하고 나선 것입니다. 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용, 수도권 조정대상지역 해제에 이어 보유세 추가 감면 조치까지 내놓는 셈입니다.

하지만 가파른 금리 인상 기조에 짓눌린 부동산 시장의 거래절벽이 빠르게 해소될 수 있을지는 여전히 불투명하다는 전망이 나옵니다.

국토교통부는 22일 한국부동산원 강남지사에서 부동산 공시가격 현실화 계획 개편에 관한 2차 공청회를 개최합니다. 이날 공청회에서는 국토부가 운영해온 전문가 자문위원회가 현실화 계획 수정·보완 방안을 발표합니다. 지난 4일 열린 1차 공청회에서 조세재정연구원이 국토부에 제안한 '1년 유예안'보다 보유세 부담을 더욱 낮추는 방안이 검토될 전망입니다. 국토부 관계자는 "실거래가격이 공시가격보다 더 낮게 형성되는 역전 현상이 발생하는 등 집값이 크게 하락하고 있어 추가 수정이 필요한 상황"이라고 설명했습니다.

 

구체적인 방안으로는 내년 현실화율을 올해보다 더 낮추는 방안이 검토되고 있습니다. 올해 공시가격 현실화율은 공동주택이 평균 71.5%, 표준주택(기준 단독주택)은 평균 58.1%입니다. 문재인 정부 당시 도입된 공시가격 현실화율 로드맵에 따라 이 현실화율은 각각 2030년, 2035년까지 목표치인 90%에 도달하게끔 설계돼 있습니다. 종합부동산세 등 보유세 산정의 기준이 되는 공시가격은 시세에 현실화율을 곱해 산정됩니다.

앞서 지난 4일 국토부의 연구용역을 맡은 한국조세재정연구원이 현재의 현실화율을 내년 1년간은 올리지 않는 '1년 유예안'을 국토부에 제안한 바 있습니다. 그러나 일부 단지에서 공시가격보다 시세가 낮아지는 등 집값이 가파르게 하락하면서 정부는 추가 보완 방안을 검토해왔습니다. 국토부 관계자는 "정부가 추가 논의를 할 예정이지만, 전문가 자문위원회의 수정안이 사실상 최종안이 될 것"이라고 말했습니다.

 

재건축, 재개발 정비사업도 속도

이런 가운데 서울시의 재건축·재개발 등 정비사업도 속도를 내고 있습니다. 지난달부터 최근까지 심의를 통과한 정비사업은 3만5000여 가구에 달합니다. 정부와 서울시가 세금 부담을 낮추면서 주택 공급은 확대하는 방향으로 주택시장 연착륙을 유도하고 있다는 해석이 나옵니다.

 행정안전부는 올해 재산세 부담을 2020년 수준으로 낮추기 위해 60%인 공정시장가액비율을 45%로 한시적으로 낮춘 특례를 내년까지 연장할지도 검토하고 있습니다. 기획재정부는 종부세 공정시장가액비율을 올해 100%에서 60%로 낮춘 데 이어 세제개편안에서 발표한 종부세 다주택자 중과 폐지, 기본세율 인하 등을 추진하고 있습니다. 정부는 늦어도 이달 안으로 공시가격 현실화율 수정안을 마련해 발표할 계획입니다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “집값이 급락하면서 공시가는 상대적으로 높은 것 아니냐는 불만이 나올 수 있다”며 “다만 집값 상승기에도 ‘집값은 급등했는데 공시가격은 터무니없이 낮다’는 문제 제기가 있었다. 최근 거래가 많지 않은 상황에서 내년 공시가에 얼마나 시세를 정확하게 반영할 지가 공시가와 실거래가 역전현상의 지속 여부를 결정짓는 관건이 될 것이다”고 설명했습니다.

(자료=국토교통부, 한국지방세연구원) ※2020년11월3일 부동산공시가격 현실화계획 기준