대지지분 알아보기

 

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부동산에서 대지지분

부동산은 우리 삶에서 외면하고 싶어도 외면할 수 없는 부분입니다. 그래서 오늘은 대지지분의 의미, 확인하는 이유, 대지지분 확인하는 방법, 재건축과 재개발에서 대지지분이 중요한 이유에 대해 알아보겠습니다. 

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대지지분이란?

 

대지지분은 단지 전체 면적을 단지 전체 가구수로 나누어 등기부등본에 표기되는 면적을 말합니다.

우리가 살고 있는 아파트, 빌라, 다가구 등 모두 해당하는 토지가 있으며, 토지면적이 등기부등본에 표기되어져 있습니다. 

예를 들어 아파트가 멸실되었을 경우에 전체 땅 중에서 내가 차지하여 소유할 수 있는 몫이 대지지분입니다.

대지지분은 대지권 비율로 표기되어 있습니다. 

 

위의 예시를 보자면 24.7601 * 0.3025 = 약 7.48평 정도가 해당 호수의 대지지분입니다.

 

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대지지분을 확인하는 이유

사실 위에서는 극단적인 예로 멸실을 예를 들었지만, 그럴 가능성은 매우 낮습니다.

현실적으로는 재개발이나 재건축을 위해 대지지분을 체크하는것이라고 보면 좋을듯 합니다.

 

쉽게 말해, 아파트를 다시 짓게 되면 2가지 요소가 총 아파트를 짓는 크기를 결정한다고 보면 좋습니다.

첫번째, 용도지역에 따라 용적률이 다르게 됩니다.

주거지역	제1종전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호	50이하	50-100
	제2종전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호	50이하	100-150
	제1종일반주거지역	저층주택 중심의 주거환경 보호	60이하	100-200
	제2종일반주거지역	중층주택 중심의 주거환경 보호	60이하	150-250
	제3종일반주거지역	중,고층주택 중심의 주거환경 보호	50이하	200-300
	준주거지역	주거기능에 상업 및 업무기능 보완	70이하	200-500

EX 1) 용도지역 2종 주거지역(250%) + 현재 용적률(195%)인 아파트 = 추가 혜택 55%

EX 2) 용도지역 3종 주거지역(300%) + 현재 용적률(190%)인 아파트 = 추가 혜택 110% 

 

두번째, 용적률에 따른 필요 대지지분

용적률	25평형(전용면적59m2)	34평형(전용면적84m2)
250%	약 9.75평	약 13.25평
255%	약 9.5평	약 13평
265%	약 9평	약 12.5평
275%	약 8.5평	약 12평
285%	약 8평	약 11.5평
295%	약 7.5평	약 11평
300%	약 7.25평	약 10.75평

위 표에서 확인해보면, 용적률 250%는 전용면적 59m2는 대지지분 9.75평이 필요하고, 용적률 300%는 전용면적 59m2는 대지지분 7.25평이 필요하다는것을 확인할 수 있습니다.

차이나는 이유는 결국 아파트가 차지하는 땅의 크기는 동일한데 위로 더 많이 쌓이게 되면 대지지분을 더 많이 나눠 가지게 되고 그러니 대지지분이 적어집니다.

좀 더 크게보면 조합원 한 명당 가진 평균 대지지분이 클수록 아파트를 높은 층수, 많은 세대수를 가진다는 뜻입니다. 

그렇다면 일반 분양을 많이할 수록 분양수입이 늘어나 조합원의 부담이 줄어들어 사업성이 높아진다고 볼 수 있습니다.그렇기 때문에 재개발이나 재건축을 위한 빌라나 다세대주택은 대지지분이 최소 23m2(약 7평) 이상 되는 것이 좋다. 그래야 재개발이나 재건축시 아파트를 받을 수 있기 때문입니다.보통 빌라 전용면적 약 20평(66m2)인 빌라는 대지지분이 약 10평(33m2) 전후입니다. 반면, 아파트는 분양평수 32평(85m2)여도 대지지분 약 3~5평(10~16m2)에 불과합니다.

 

아파트 대지지분 확인방법

 

첫번째

1. 씨리얼에 접속합니다.  https://seereal.lh.or.kr/main.do

해당 페이지에 접속해서 [ 부동산종합정보 ] 를 클릭합니다.

 

 

2. 원하는 아파트의 주소를 입력합니다. 그 중에서 원하는 정보를 클릭해서 들어갑니다. 

 

3. 밑으로 끝까지 누른다음에 빨간글씨로 되어있는 글자 밑에 칸들중에 원하는 것을 클릭합니다.

 

 

 

4. 클릭을 하고나면 [ 대지권정보조회 ] 가 생성되는데 원하는 정보를 넣어주면 해당 대지권지분비율이 생성됩니다.

 

두번째.

등기부 등본을 확인합니다. 이 방법은 간편하고 빠르긴 하지만 소액의 비용(700원)이 들어갑니다.등기부등본 앞 표제부에서 '소유권 대지권'을 확인하여 대지권 비율을 확인할 수 있습니다. 

EX) 66824분의 46.022 라고 되어 있다면 앞부분의 66824는 아파트의 전체 면적이고 뒷부분의 45.022가 해당 호수의 대지면적입니다.

 

따라서 45.022에 0.3025를 곱하면 약 13.6평입니다.

 

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재개발, 재건축에서 대지지분이 중요한 이유

8.16대책의 주요 내용 중에는 "재건축·재개발 사업의 정상화를 통한 도심 내 신규주택 공급" 부분도 있습니다.

​재건축·재개발 사업의 정상화를 위해 ① 신규 정비구역 지정 촉진 ② 재건축부담금 합리적 감면 ③ 재건축 안전진단 제도 개선 착수 등인데요. 

실, 재건축·재개발의 추진여부는 "과연 돈이 되는가?"에 따라 결정됩니다.

주택이 아무리 노후하고, 입지가 아무리 좋아도 결국 돈이 되지 않으면 재건축·재개발은 쉽게 추진되기 어렵습니다.​

기존의 주택을 헐고 다시 지어서 창출되는 새 집의 가치가 조합원들의 투입한 돈보다 적다면 추진할 이유가 없기 때문입니다.​

새 집의 가격(조합원분양가) = (종전자산평가액 × 비례율) + 추가분담금

새 집의 가격은 기존 주택의 자산평가액에 비례율을 곱하고, 추가분담금을 더해서 책정이 됩니다.

​여기서 중요한 게 바로 "추가분담금"인데요. 이 금액이 얼마냐에 따라 사업성을 따지는데 큰 영향을 받게 됩니다.

​추가분담금은 적으면 적을수록 재건축·재개발 사업을 추진하는데 있어 탄력을 받게 되는데, 이 추가분담금이 적으려면 종전자산평가액이 클수록 유리합니다. 이 때 중요한 요소들이 건폐율, 용적률, 대지지분이 있습니다. 

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건폐율, 용적률, 대지지분의 관계

용적률과 대지지분은 반비례 관계

"땅 중에서 나의 몫"이 넓다는 것은, 한정된 땅을 소유하고 있는 사람의 숫자가 많지 않기 때문에 한 사람당 소유 면적이 넓게 나온다는 뜻이 됩니다. 그렇다는 것은 현재 이 땅에는 층수가 높지 않은 건물, 즉, 용적률이 낮은 건물이 있다는 뜻이겠죠?

대지지분이 높을수록 개발이익 증가

이러한 땅에 재건축·재개발이 들어간다고 하면, 새로운 건물이 들어설 때의 이익을 기존에 살던 사람들의 가구 수만큼 나누게 됩니다. 인원수가 적을수록 개발하고 나서 각자에게 돌아올 이익이 커지게 되므로, 대지지분이 넓은(용적률과 건폐율이 낮은) 곳일수록 유리해지는 것입니다. 

 

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재건축·재개발은 건물이 아닌 땅의 가치로 판단

재건축·재개발을 하게 되는 건물은 건물 자체를 보는 것이 아니라 건물이 지어져 있는 땅의 가치로 판단하기 때문에 기존 건물의 종류가 아파트, 빌라, 오피스텔 등 무엇이었는지는 크게 중요하지 않습니다.

​아파트가 아닌 빌라, 오피스텔이라도 대지지분(땅 중에서 나의 몫)이 넓게 나온 곳이라면 개발에 들어갔을 때 어느 정도 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.

​개발이 완료되고 난 후 새로 입주할 때에도 당연히 대지지분이 넓을 수록 앞에서 언급한 추가분담금이 줄어들게 되는 것이죠.

하지만 이는 재건축·재개발 지역의 주택을 소유한 소유주 입장일 때의 경우이고, 투자자 입장에서는 꼭 그렇지 않은 면도 있습니다. 

 

투자는 결국 투입대비 효과인데요. 

대지지분이 적은 집보다 넓은 집에 투자를 한다는 것은 결국 그 만큼 높은 금액으로 들어가게 되는 것이기 때문에 무조건 대지지분이 많은 것에 투자를 한다고 좋은 투자는 아닌 것이죠. ​

고려해야 하는 변수가 워낙 많기 때문에, 투자자 입장에서는 대지지분이 높아야 재건축·재개발에 무조건 유리하다고 생각하는 건 위험할 수 있습니다. 그렇기 때문에 동일한 면적의 집을 매수한다면 면적별 평당 매수 가격과 추가분담금을 종합해 투자금 대비 높은 수익을 얻을 수 있는 것이 좋겠습니다.