비거주용 부동산인 상가나 건물들 공장 등의 상업용 부동산들은 매매를 하거나 거래를 할 때에는 주택과 마찬가지로 취득세가 발생하는데요. 하지만 취득세율이 거래 빈도가 높은 주택에 비해서는 상가 등은 취득세율이 조금 더 높습니다. 오늘은 건물을 거래할 때에 거래가액 중에서 토지가와 건물가를 나누는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
거래가액을 토지분과 건물가로 나누기
건물이나 빌딩을 매매할 때 주로 전체 거래가액이 50억, 100억, 200억이다 등 이렇게 표현을 하기도 하는데요. 이러한 경우에 토지분 가격과 건물분의 가격이 어떻게 조합되기에 이러한 거래가액이 나오는지 알고 계시나요? 특히나 취득세가 중과세되는 경우도 있는데 거래가액을 토지와 건물로 나누는 방법도 알아보겠습니다.
건물시가표준액
실제로 건물을 매입할 때에 실거래가액은 취득 가격에서 토지 가액과 건물 가약을 나누는 방법은 거래 쌍방이 임의로 할 수는 없는데요. 기준에 의해서 나눌 수가 있습니다. 주로 시가 표준액으로 토지와 건물을 나눌 수가 있는데요. 건물시가표준액 조회는 서울지역 ETAX 사이트에서, 서울 외 지역은 WTAX 사이트에서 각각 조회가 가능합니다.
건물시가표준액 조회
서울시의 ETAX 사이트와 서울 외 지역의 WTAX 사이트에서 건물시가표준액을 조회하는 방법을 알아보겠습니다.
예를 들어 올해 초에 건물이 매각된 서울의 한 빌딩을 확인해 본다고 하면 서울시 ETAX(위택스) 홈페이지에 접속합니다. 화면 중간에 블록 처리가 된 메뉴판에 ETAX 사용 안내가 보이고 마우스로 클릭면 조회/발급을 선택할 수가 있습니다. 창이 열리면 주택 외 건물 시가 표준액 조회, 조회, 상세보기를 순서대로 클릭하면 시가 표준액을 확인해 볼 수가 있습니다.
일반적으로는 준공한지 20년에서 50년이나 된 건물들이 시장에 매물로서 자주 나오는 편입니다. 이러한 건물의 시가 표준액은 토지 개별공시지가와 비교하였을 때에 비중이 아주 낮습니다. 건물 시가 표준액을 확인을 했다면 토지 시가 표준액을 확인해 보아야 하는데요. 토지의 시가 표준액의 경우에는 개별공시지가가 기준이 됩니다. 실거래가액에서 토지분과 건물분 시가 표준액을 합해서 공식대로 나눈다면 건물가와 토지가를 산출해낼 수가 있습니다.
토지와 건물 나누는 방법
건물 가액의 경우에는 취득가액에 건물 시가 표준액을 곱한 값을 토지 시가 표준액과 건물 시가 표준액을 더한 값으로 나누면 되는데요. 토지 가액의 경우에는 건물가액 계산법에서 건물 시가 표준액을 토지 시가 표준액으로 바꾸기만 하면 됩니다. 여기서 취득세는 토지와 건물 전체가 액에서 4.6%를 곱해주면 되지만 건물분이 중과세라면 일정 면적이나 전체 면적에 중과세율을 곱해주면 취득세가 나옵니다.
오늘의 계산법을 토대로 건물분의 취득세나 부가가치세를 추정할 수 있는 방법으로 실제 예상금액과 크게 차이는 없겠지만 정확한 금액이 궁금하다면 지자체 담당 공무원이나 세무사, 법무사들과 같은 전문가들을 통해서 확인하는 방법이 가장 좋겠습니다.
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