등기 실행의 절차와 방법

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부동산 등기 

 부동산 등기는 부동산(예: 토지, 건물)을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 때문에 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 법원등기관에게 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말합니다. 오늘은 부동산 등기의 종류, 효력, 실행의 절차에 대해 알아보겠습니다.

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부동산 등기의 종류

 

 

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부동산 등기의 효력

 권리변동적 효력(「민법」 제186조)

 대항력(「민법」 제621조제2항 참조)

 순위확정적 효력(「부동산등기법」 제4조제1항)

 권리추정적 효력(대법원 1997. 9. 30. 선고, 95다39526 판결)

 

 

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등기 실행의 절차

등기 실행 절차는 신청의 접수->배당->조사->보정·취하·각하->교합->통지 순으로 진행됩니다. 

 

1. 신청의 접수

  등기신청은 방문 신청과 전자 신청으로 나누어집니다. 전자 신청은 전산으로 접수절차가 진행됩니다.

방문 신청은, 등기관이 신청서를 받았을 때, 즉 실무적으로는 접수 하고 그 접수 라벨지 출력 시(전산정보처리조직에 저장된 때)가 접수시기가 됩니다. 만약 여러 개의 구분건물에 대한 등기를 동시에 신청하는 경우에는 어떻게 될까요? 신청서를 받은 날에 접수가 모두 완료 될 수 없는 문제가 생길 수 있습니다. 또 연이어 접수되어야 할 신청이 중간에 다른 전자 신청 등이 끼어들어 따로 접수되는 경우도 있습니다. 이 경우에는 건물의 소재 및 지번에 관한 정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다고 규정하고 있어서, 접수 절차상의 문제를 해결하고 있습니다.

 

  신청서를 받은 접수담당자는 당사자나 법무사 등의 신분 확인 및 출석 여부를 확인합니다. 이때 출입 사무원의 본인 여부 확인은 전자출입증으로 확인합니다. 접수공무원은 신청서를 받은 즉시 부동산의 정보와 신청인의 정보, 수수료 등을 입력하여, 접수번호표를 발행합니다. 

 

  그리고 아래와 같이 드물지만 동시 번호를 부여하는 경우가 몇 가지 있습니다.

  (1) 서로 다른 채권을 담보하는 수 개의 저당권을 동일 순위로 설정하기 위하여 여러 채권자가 협의하는 경우

  (2) 환매특약부 매매로 인한 권리이전의 등기와 환매특약의 등기

  (3) 신탁으로 인한 소유권이전등기와 신탁등기

  (4) 1동의 건물에 속하는 구분건물 중의 일부 소유권 보존등기와 나머지 구분건물의 등기

 

 

 

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사건 배당과 조사, 기입

2. 사건 배당 

  사건은 무작위로 균등하게 배당하는 것이 원칙입니다.

다만 예외적으로 사안에 따라 전담 등기관이 있는 경우 배당 비율을 달리 정할 수도 있고, 법원의 명령에 따른 등기의 경우 그와 관련된 처분을 한 등기관이 처리하는 경우도 있습니다. 

 

3. 조사

  우리 법은 형식적 심사주의를 택하고 있기 때문에, 등기관에게 등기절차법상의 요건에 적합한지 여부를 조사하는 권한만 부여하고 있습니다. 그래서 실체적인 사항은 신청인에게 증명을 요구할 수도 없고 요구할 필요도 없죠. 출석한 자나 제3자에 대한 심문을 할 수도 없고, 다만 위조 문서로 의심이 가는 경우 그 사실을 알려 진위를 확인하는 규정이 있을 뿐입니다.

 

4. 기입

   등기기록에 일정 사항을 입력하는 것을 말합니다.

 

 예를 들자면,

  (1) 주소의 경우: 행정구역 명칭 그대로 전부 기록합니다. 시의 이름을 정확히 기록합니다(예-서울특별시). 

  (2) 건물의 경우: 지번 및 건물번호, 건물의 종류, 구조와 면적(부속건물이 있는 경우 그 부속건물의 종류,구조,면적), 등기원인, 도면의 번호, 대지권이 있는 경우, 대지권의 표시에 관한 사항을 기록합니다.

  (3) 권리자의 경우: 권리자가 자연인이면 이름, 주민등록번호, 주소를 기록하고, 법인이라면 법인의 명칭, 등록번호, 사무소 소재지를 기록합니다. 그리고 비법인 사단이나 재단인 경우 대표자나 관리인의 이름, 주민등록번호, 주소도 추가로 기재합니다. 

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보정, 취하, 각하

5. 보정·취하·각하

 (1) 보정

  등기관은 보정이 없으면 그 신청을 각하할 수밖에 없는 경우에만 그 사유를 등록하여 보정명령을 할 수 있습니다. 전화나 구두로 통지하고, 신청인은 그 흠을 보충하고 고쳐야 합니다. 원칙적으로 당사자 또는 대리인이 출석하여 보정해야 하나, 예외적으로 우편으로 가능한 경우가 있습니다. 다만 모사전송(fax)의 방법으로는 불가합니다. 

 (2) 취하

  취하란 등기 완료 또는 각하 전에 그 의사표시를 철회하는 것을 의미합니다. 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석하여 취하서를 제출하면 되고, 일부 취하도 가능합니다. 그리고 취하서가 접수되면, 접수된 신청서의 접수번호를 붉은선으로 지운 후 신청인에게 반환하게 됩니다.

 (3) 각하

  각하란 등기신청을 확정적으로 수리하지 않는 등기관의 처분을 말합니다. 각하 사유는 다음과 같습니다.

  - 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우

  - 사건이 실체법상 등기하는 것이 허용되지 않는 경우  (이미 보존등기된 부동산에 다시 보존등기를 신청한다거나, 법령에 근거가 없는 특약사항을 등기하는 경우 등이 있습니다. )

  - 신청할 권한이 없는자가 신청한 경우

  -등기 신청할 때 당사자나 그 대리인이 출석하지 않은 경우(예를 들어 우편으로 신청하는 경우)

  -신청서 기재가 대법원 규칙으로 정한 방식에 어긋난 경우

  -첨부서면의 내용과 신청정보가 일치하지 않는 경우

  -등기에 필요한 첨부 정보를 제공하지 않은 경우

  -취득세, 등록면허세, 수수료 등을 납부하지 않은 경우가 있습니다.

 

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교합과 등기완료 

6. 교합

  위 취하, 각하에 해당하지 않고, 기입된 사항이 정확함을 최종적으로 확인하면 식별 부호를 기록합니다. 이를 교합이라고 합니다. (식별 부호란 지방법원장으로부터 부여받은 사용자번호를 의미합니다.) 집단사건과 같이 후순위 접수 사건의 처리가 상당히 지연될 것이 예상되는 경우와 같이 예외적인 사항을 제외하고는 접수번호의 순서대로 교합 처리를 해야 하며, 교합 후에는 등기신청을 취하할 수 없습니다. 

7. 등기완료 후

  교합이 완료되면, 그 등기필 정보를 작성하여 등기권리자에게 통지합니다. 등기필 정보는 신청인이 직접 와서 찾아가거나, 등기소에서 우편으로 보내줍니다. 그리고 사안에 따라 과태료에 처할 사유가 발견되면 관할 시장 등에게 그 사유를 통지하기도 하고, 과세자료를 세무서에 송부하거나 건축물대장 소관청에 알리는 절차등을 진행합니다. 

 

이렇게 등기신청을 한 이후에 등기소에서 진행하는 절차에 대해 알아보았습니다.