토지 지목 용도 변경
최근 많은 분들이 재테크에 많은 관심을 가지고 알아보시는데 일반적인 예금이나 적금보다는 높은 이익을 얻을 수 있는 투자 방법을 많이 찾으시다보니 그 중에서도 토지매매가 많이 이뤄지고 있는데요. 특히 토지매매의 경우엔 과거부터 많은 부동산투자자들에게 관심을 받고 있었던 투자방법이기도 하고 토지를 매입하여 토지 용도변경 후 가치상승을 만들어서 되팔게 되면 시세차익을 볼 수 있기 때문에 토지매매 투자하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 다만 이런 방법은 처음 접하는 것이 어렵고 사업 가치가 있는지를 알아보는 눈을 가지는게 어렵기 때문에 시작하기가 어려울겁니다. 그래도 주식이나 코인처럼 급격한 상승,하락으로 심각한 손실을 주지는 않기때문에 토지매입이나 상가투자 등의 방법으로 부동산투자를 많이 하십니다. 이와 관련해서 오늘은 토지 지목 용도 변경에 대해 알아보겠습니다.
토지 지목의 종류
우리의 일상 생활에서 흔히 볼 수 있는 대다수의 건축물들은 일정한 쓰임새가 따로 지정되어 있습니다. 주된 용도에 따라서 종류를 구분하며 지적공부에 지목을 등록합니다. 이는 공간정보 구축 및 관리에 관한 법률로 규정하고 있으며 동법67조, 시행령58조에 따라 전,답,임야,대,공장용지,주차장,광천지,염전,철도용지 등 총 28가지로 구분하여 규정되어 있습니다.
이 것에 따라 건축을 할 수 있는 여부라던지 농지 활용의 여부 등등 나눠지게 되는데 우리나라의 전국 토지는 국가에서 법으로 지목을 정해 정해진 쓰임 외에 사용할 시에는 별도의 허가를 받아 바꿀 수 있도록 해야합니다. 간혹 정해진 쓰임에서 벗어나 사용할때 용도 변경 과정을 거치지 않으면 불법건축물에 해당하여 엄청난 손해를 볼 수 있으니 주의해야 합니다. 따라서 관련 내용을 사전에 반드시 확인하고 접수를 하여 허가를 꼭 받아야 하며 용도 변경을 신청한다 하더라도 원하는 용도로 변경이 무조건 되는 건 아니니 그 범위 등을 자세히 알아보셔야 합니다. 땅은 사용 용도에 따라 지목이 분류되어 그에 따라 그 용도, 가격, 세금이 결정되며 개발 등의 이유로 토지용도변경을 하기위해선 지목을 바꾸는 작업을 해야 합니다. 이를 수정하려면 이것이 가능한 대상인지부터 알아봐야하는데 그 가능 대상은 법령에 따라 땅의 형질 변경 등 공사가 준공된 경우, 땅이나 건축물의 쓰임이 바뀌게 된 경우, 도시개발사업등의 사업 추진을 원활히 하기 위해 시행자가 공사가 준공되기 전 토지 합병을 신청한 경우입니다.
토지 지목 살펴보기
지목을 살펴보는 방법은 부동산 등기사항전부증명서, 대장, 이용계획확인원을 통해서 확인할 수 있습니다.
각각의 필지마다 제각기 다른 성격과 용도를 가지고 있으며 이것은 나라에서 지정하고 소유자가 신청하여 토지용도 변경을 신청하면 바뀌게 됩니다. 참고로 지목을 바꾸는 것이 허용되는건 농지, 초지, 임야가 존재하고 있으며 과수원, 답 등의 농지는 농지전용허가를 통해서 그리고 산지는 산지 전용허가의 과정을 통해 수정을 할 수 있으며 도로나 하천 등은 특별한 사정이 있을시에만 가능하다는 점을 꼭 알아두시길 바랍니다. 이러한 점을 미리 알아보기 위해서는 이용계획확인원을 정확하려 인지하고 어떤 건축물을 지을 수 있는지, 농지 개발규제사항 검토 후 농지전용허가를 신청하고 농지보전부담금을 납부해야만 농지전용허가증을 받을 수 있습니다. 산지의 경우에도 동일하게 산지전용허가를 득한 이후에 건축할 수 있습니다.
뿐만 아니라 *성토나 *절토로 땅 형태에 대한 형질 변경도 신청 할 수 있는데요. 땅의 가치, 가격을 결정하는 중요한 부분으로 대지, 공장용지, 잡종지처럼 건물을 올릴 수 있는 땅은 당연히 건축허가가 수월하고 활용도가 높아 가격이 높습니다. 반대로 가격이 낮은 땅은 전, 답, 임야입니다.
*성토 땅을 평평하게 만들기 위해 북돋는 것
*절토 땅을 평평하게 만들기 위해 파내는 것
토지 용도 변경 신청 변경방법
* 60일이라는 시일 안에 시, 군, 군청 쪽을 지목변경을 신청
->지목에 관한 수정을 요구하는 사유를 기입한 신청서를 기재
형질 변경 등 공사가 준공 됨을 증명 할 수 있는 서류 또는 공유지, 국유지의 경우에는 용도폐지나 공용으로 사실상 사용되지 않음을 증명하는 서류, 용도가 바뀌었다는걸 증명하는 서류사본
(건축 및 토목설계, 적지복구설계비 등 여러가지 청구 비용이 발생)
이와 같이 지목변경은 개인 스스로 하는건 불가능하며 법으로 정해진 일정한 행정절차에 따라야 합니다.
토지용도 변경은 땅 소유주가 합법적인 개발행위의 허가를 받게 되며 위의 내용을 바탕으로 건축행위, 형질 수정을 하게 됩니다. 그리고 공사가 마무리 된 뒤 준공시에는 최종으로 확정한 개발 내용에 맞춰 주 된 쓰임이 영구적으로 바뀐 사실이 드러나면 지목변경을 하게 되는 순으로 진행됩니다.
무엇보다 본 절차는 개발행위의 허가를 적절히 받아야 할 뿐만 아니라 설계도에 맞추어 건설하여 해당 건축물에 관한 사용승인을 받으며 60일 이내로 행정관청에 신청을 해야하고 만약 불법으로 바꾼 사실이 드러나게 된다면 여러가지 문제점이 생길 수 있기 때문에 문제없이 이 과정이 이뤄지기 위해서는 유의하여야 할 점을 알아보며 절차를 지켜 바른 방법으로 해결해야 합니다.
이 때 주의해야 할 사항은 바로 농지 등으로 전용허가를 받는 상황이 아니라면 논과 밭, 그리고 과수원 외의 지목으로는 변경되지 않습니다. 또한 본 절차에는 주 사용목적과 부가적 사용목적을 구분해 사용이 이루어져야하는데 대체로 농지이지만 잠깐의 시세가치를 높이고자 대지로 변경할 때도 있는데 이는 용도변경의 대상 자체에 해당이 되지 않고 일시적인 전환밖에 해당하지 않아서 실질적 행정절차를 밟지 않습니다. 특히 지목변경은 생각보다 절차가 까다롭고 복잡한 과정이라고 할 수 있습니다.
토지 용도 변경 비용
토목 + 건축 & 설계 변경 신청 시공, 산지복구준공, 개발 및 건축 준공 접수신청, 지목 변경건에 대한 접수신청 과정을 통하여 토지 용도 변경 비용이 각 절차에 따라 발생하게 되는데요. 하지만 제일 중요한 것은 평당 금액이 얼마나 발생하는지에 대한 부분입니다. 그러나 이 부분 또한 명확하게 산출을 해야만 알 수가 있습니다.
예를 들면 토목측량설계허가의 경우 기본으로 200만원과 함께 + a 금전이 청구 될 수 있으며 여기에 한국국토정보공사 측량의 경우 분할 및 경계시에 꼭 진행해야 하는데 이 또한 120만원 가량의 금액을 납부해야 합니다. 여기에 기타 부대 비용을 고려할 경우 용도를 변경하고자 하는 토지의 크기와 각 사무소 마다 청구금액에 따라 달라지고 있습니다.한마디로 토지 용도변경 비용은 단순히 금액만 지불해서 되는 것이 아니며 해당 토지의 공시지가와 허가 된 내용의 개별적 조건에 따라 달라지게 됩니다. 또한 허가에 맞는 건축물이 세워진 다음 준공까지 완료가 되었을 경우 용도 변경이 끝나는 것입니다.
또한 임야에서 전답으로 변경하고자 하는 것인지, 대지를 전답으로 변경하려고 하는 것인지 등 종합적인 상황 및 판단에 따라 발생하는 비용이 달라질 수 있으며 청구 되는 수수료 또한 각 사무소마다 다르기 때문에 지나치게 청구하지 않는 사무소를 찾는 것도 중요한 부분입니다.
토지 용도 변경 시 주의할 점
용도 변경을 하고 그에 맞게 사용을 하지 않는다면 과태료의 대상이 될 수 있습니다. 대부분 건물이 이미 지어진 곳을 변경하는 경우가 많은데 혹은 땅 분할 후 건축을 하는 경우도 있지만 이는 복잡해지기때문에 추천하지 않는 방법입니다. 그리고 현지 거주 조건에 따라 달라지기 때문에 이러한 부분도 체크를 해야합니다. 현 거주자인 경우 농사주택에 한해 진흥 구역 보호구역 관계없이 진행 할 수 있고 현 저구자가 아닌 경우 보호구역이어야 하며 부지와 도로간격이 2m 이상 접해야 하는 조건이 있습니다. 토지 변경에 대해서 제대로 알고 싶다면 시청이나 구청에 알아 본 후 토지 용도를 정확하게 체크해보는것이 좋으며 만약 제대로 신고를 하지 않은 상태로 공장을 짓고 농장을 만들면 불법이 될 수 있으니 아무리 땅이 저렴한 가격에 나와있다고 하더라도 섣불리 매입을 하기 보다는 제대로 된 투자를 위해서 용도가 내가 원하는게 맞는지 혹은 용도변경이 가능한 곳인지 확인하고 가치를 낼 수 있는 곳인지 정확하게 알아보시길 바랍니다.
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